SANTO DOMINGO, RD.- En los diferentes medios de comunicación tradicionales, incluyendo las redes sociales, han aparecidos diferentes denuncias de estafas o engaños en las ventas de bienes inmuebles, de manera particular las estafas implican apartamentos.
- En el proceso de construcción de viviendas tipo apartamentos y otras edificaciones comerciales, intervienen tres instituciones públicas, estas son:
El Ayuntamiento de la localidad donde se va a construir la edificación, través de la Dirección de Planeamiento Urbano, que regula el Usos de Suelo y la Densidad habitacional en cada sector, además de otras normativas urbanísticas.
Los planos arquitectónicos son depositados en este departamento, a los fines de ser aprobados en el Uso de Suelo y No objeción. Indicando que esa edificación a construirse es permitida en ese sector, se cumplió con la densidad habitacional de la zona, se respetaron los retiros o linderos, etc. Expidiendo una aprobación, que incluye la firma y sellado de todos los planos arquitectónicos.
La Dirección General de Tramitación de Planos, del Ministerio de la Viviendas y Edificaciones, Mived. Anteriormente esta Dirección pertenecía al Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones, MOPC, luego de la creación de este ministerio de la vivienda y edificaciones, asumió estas funciones.
En esta Dirección de Tramitación de Planos, se aprueban los diferentes planos, estos son estructurales, eléctricos, sanitarios y de parqueos. Entre otras aprobaciones que se requieran. Emitiendo una Licencia de Construcción.
Así mismo, la persona responsable de la construcción de la edificación, debe solicitar las inspecciones correspondientes, en cada etapa.
El Tribunal de Tierra, para el conocimiento y la aplicación de la Ley No. 5038, Ley de Condominio, de fecha 21 de noviembre del año 1958, registrada en la Gaceta Oficial No. 8308.
Esta ley establece reglamentaciones y normas jurídicas, que deben cumplirse para la realización de construcciones, por pisos o apartamentos con paredes o techos comunes. A través de esta ley cada apartamento obtiene su Título individuar, y reglamenta las áreas comunes, una vez terminada la edificación.
En esa misma dirección se tiene, que la Ley 1542, de fecha 11 de octubre del año 1947, ley de Registro de Tierras, fue modificada por la Ley No. 108, de fecha 23 de marzo del año 2005. Esta ley tiene un Reglamento General de Registro de Títulos, instituido por la Resolución número 2669-2009, de fecha 10 de septiembre del año 2009, con sus modificaciones. Reglamento aprobado por el pleno de la Suprema Corte de Justicia.
Veamos que dice este Reglamento de Títulos en sus Artículos No. 73 y 74, cito de forma textual:
- Artículo 73
Cuando se afecta una parcela al régimen de condominio, en el original del Certificado de Título correspondiente a ésta, se hará constar la siguiente nota aclaratoria: “La presente parcela se encuentra afectada al régimen de condominio”. De este certificado no se emiten duplicados.
- Artículo 74
Sobre una parcela se afecta una construcción en proceso al régimen de condominio, en el Certificado de Título de cada unidad de condominio resultante, se hará constar la siguiente nota:
“Condominio en proceso: el certificado de título se expide para amparar una unidad de condominio de una construcción en proceso, cuyo definitivo queda condicionado a la presentación de una certificación de obra finalizada expedida por la secretaría de estado de obras publicas y comunicaciones”. Conviene señalar, que la Certificación de Obra finalizada, como indicamos más arriba, en la actualidad la expide el Ministerio de la vivienda y Edificaciones, Mived.
- Falta de Supervisión de esas Instituciones Públicas:
En las construcciones de edificios de apartamentos, adquiridos en planos, se presentan diferentes tipos de incumplimientos, estos pueden ser:
Los apartamentos resultan en algunos casos, teniendo los siguientes desacuerdos, con respeto a lo acordados en las compras en planos: las áreas de construcción de las unidades de apartamentos o locales son menores, que las contempladas en el Título de propiedad; en otros casos se presenta la carencia o falta de un parqueo, previamente acordado en la compra en plano, esto ocurre en apartamentos presentado en planos al cliente teniendo dos o más parqueos
En la mayoría de los casos de los edificios de apartamentos, en proceso de construcción, los correspondientes Títulos Provisionales, a ser entregados a los adquirientes, en cumplimiento de los artículos No. 73 y 74, establecidos en las Resolución número 2669-2009, de fecha 10 de septiembre del año 2009, con sus modificaciones, no son entregados a los interesados.
Como se puede observar, el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones, Mived, en el proceso de aprobaciones de las Tarjetas de Inspección o Equivalente, para poder expedir la Certificación de Obra Finalizada, debe exigirles a los constructores de edificios, con aplicación de la ley de Condominio, los correspondientes Títulos Provisionales de Unidad de Condominio en Proceso de Construcción, a los fines de amparar de forma legal a los adquirientes.
Así mismo, entendemos que el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones, Mived, debe solicitarles a los constructores de edificaciones con aplicación de la ley de condominio, como condición sine quo non, para la entrega de la Certificación de Obra Finalizada, un levantamiento de planos As-built (Tal Como Está Construido), a ser realizado y firmado por un profesional de la Ingeniería, Arquitectura o agrimensura, perteneciente al Colegio Dominicano de Ingenieros, arquitectos y Agrimensores, Codia, con el propósito de lograr que las edificaciones construidas, se correspondan con las Licencias de construcciones aprobadas.
Estas instituciones públicas, además de las aprobaciones técnicas y urbanística, deben darle el necesario seguimiento. Además de otorgarle la Licencia de Aprobación para la construcción, es necesario la supervisión.
Ing. Pedro Pablo Ramírez Peña
